Αν προσπαθήσουμε να διασπάσουμε τον ορισμό του κτηματολογίου θα καταλήξουμε στον διττό χαρακτήρα του θεσμού. Τα δυο του στοιχεία είναι το αμιγώς τεχνικό και το αμιγώς νομικό. Στην πρώτη περίπτωση αναφερόμαστε σε όλες εκείνες τις διεργασίες, που αφορούν τον τεμαχισμό και την χαρτογράφηση της γης, στην επάρκεια της δικαιοδοσίας εκάστοτε κτηματολογίου. Στην έτερη περίπτωση αναφερόμαστε στο σύνολο της αρχειοθέτησης των πληροφοριών που σχετίζονται με το εκάστοτε τεμάχιο γης.
Είναι ζήτημα διαλακτικής για το αν το εκάστοτε κτηματολογικό αρχείο έχει πρωτίστως οικονομική ή εμπράγματη φύση. Η έννοια του κτηματολογίου χαρακτηρίζεται ως ένα εμβόλιμα του Ηπειρωτικού Δικαίου στα κοινοδικαιικά κράτη, περίπου τρεις δεκαετίες πριν, αν και εν γένει παρουσίαζε έντονη ανομοιογένεια, καθώς κάθε κυβέρνηση προτού υιοθετούσε τον θεσμό, για ιστορικούς λόγους και λόγω τοπικών ιδιαιτεροτήτων, προσάρμοζε θεμελιακά στοιχεία του θεσμού στις δικές της ανάγκες και σκοπιμότητες. Παρόλα αυτά ακαδημαϊκοί πάντοτε επικαλούνται την ταξινόμηση του G. H. Larsson, ήτο τον διαχωρισμό των κτηματολογίων σε i) οικονομικά, ii) νομικά και iii) μεικτού ενδιαφέροντος. Τα πρώτα αποσκοπούν στην αύξηση της φοροεισπρακτικής δυνατότητας των κρατών, τα δεύτερα στην παρακολούθηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος εκάστοτε τεμαχίου γης και με την τρίτη κατηγορία αναφερόμαστε στα νομικού κύρους μητρώα, τα οποία συγχωνεύονται με άλλα μητρώα ή άλλες πληροφορίες. Είναι επίσης παραδεκτό το γεγονός ότι οι σύγχρονες προσεγγίσεις για τον θεσμό του κτηματολογίου, βασίζονται στα κτηματολόγια μεικτού χαρακτήρα.
Η επαυξημένη νομική αξία φαίνεται να αναγνωρίστηκε εγκαίρως, αν και δείγματα επίσημων μητρώων τοποθετούνται ακόμη και στο 3000 π.Χ. στην Αρχαία Αίγυπτο, ωστόσο κυρίως η τότε ελλείπει γνώση της επιστήμης της τοπογραφίας, καθιστά αδύνατη την σύγκριση αυτών, με αυτά της πρόσφατης εποχής.
Ενδεικτικά, ο Ναπολέοντας ο Βοναπάρτης είχε προβεί σε δυο σημαντικές δηλώσεις. Καταρχήν ότι «ένα καλό κτηματολόγιο θα είναι το καλύτερο συμπλήρωμα στο Αστικό Δίκαιό μου, ώστε να επιτευχθεί μια συστημική τάξη στην αγορά της ακίνητης ιδιοκτησίας. Τα σχέδια θα πρέπει διαμορφωθούν με τέτοιο τρόπο, ώστε ανά πάσα στιγμή να είναι εφικτό να καταγράφονται και να ανακτώνται τα σύνορα μιας ακίνητης ιδιοκτησίας και να αποτρέψουμε συγχίσεις, αλλιώς θα καταφθάνουν αγωγές», και κατά δεύτερον ότι «το κτηματολόγιο θα μπορούσε να θεωρηθεί ως η πραγματική αρχή της Αυτοκρατορίας, σε όρους διασφάλισης της κατοχής της γης».
Μπορεί οι πλειονότητα των αποφάσεων που καλείται να πάρει ο Διευθυντής ενός κτηματολογίου να χαρακτηρίζονται από μηδαμινή διακριτική ευχέρεια και να αναγάγονται στην τετριμμένη απάντηση, αν τα εκάστοτε περιστατικά που έχει ενώπιον του, ικανοποιούν το, ενίοτε αμιγώς τεχνικό, κριτήριο του νόμου. Ενδεικτικά και στο πλαίσιο του καθηκόντος του για αποφυγή του μικροτεμαχισμού της γης και καθ’ υπόδειξη της διατάξεως 27(1)(β) του Κεφ. 224, στις περιπτώσεις γης που αρδεύεται από συνεχή ή εποχιακή πηγή ύδατος, ένα από τα κριτήρια που οφείλει να ελέγξει είναι αν από την διαίρεση της γης θα προκύψει τεμάχιο μικρότερης των δυο σκάλων. Αυτές ωστόσο είναι και οι πιο απλοϊκές περιστάσεις που καταφθάνουν ενώπιον του.
Υπάρχουν πολυάριθμες περιπτώσεις ζητημάτων όπου ο Διευθυντής του Κτηματολογίου είτε υποκαθιστά τα πρώτα στάδια των δικανικών διαδικασιών, είτε οι πράξεις του σμιλεύονται με τις καθαυτές δικαστικές διαδικασίες και κρίσεις. Καταρχάς για λόγους συμβατότητας με το γνήσιο σύστημα απονομής της Δικαιοσύνης, οφείλει ο Διευθυντής να επιδείξει μια λεπτομερείς επιμέλεια αναφορικά με τον χειρισμό εκάστοτε υπόθεσης και λ.χ. να ακούσει την μαρτυρία και την γνώμη και των δυο πλευρών.
Επιρρίπτεται, δηλαδή, μια υφή διαιτητικού και ημιδικαστικού χαρακτήρα στις αρμοδιότητες όσων προΐστανται ενός Κτηματολογίου ή αλλιώς, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει και το καθήκον να διατελέσει και τον ρόλο του οιονεί δικαστή (quasi-judicial role), όταν οι περιστάσεις υπαγορεύουν (α) διαδικασίες ακρόασης, (β) υπαγωγής των περιστάσεων στις προσταγές του νόμου και (γ) την λήψη αποφάσεων, ή (δ) άλλα στοιχεία που προσομοιάζουν τα καθήκοντά του με τα καθήκοντα ενός Δικαστής στο Δικαστήριο.
Η πλήρη έκταση των οιονεί δικαστικών εξουσιών ενός Διευθυντή Κτηματολογίου περιλαμβάνει: (i) Δικαιώματα διέλευσης και άλλων δουλείων και όπως αυτά περιγράφονται στα άρθρα 11 & 11Α, και εφόσον προηγηθεί επιτόπια έρευνα. (ii) Την πώληση σε δημόσιο πλειστηριασμό ακίνητα συνιδιοκτητών, στην βάση αδιαίρετων ιδανικών μεριδίων, και όταν αυτά τα ακίνητα δεν μπορούν να διαιρεθούν χωρίς την παραβίαση του άρθρου 27. (iii) Την επίλυση συνοριακών διαφορών μεταξύ συνορευόντων ιδιοκτητών και εφόσον τουλάχιστον η μια ιδιοκτησία είναι εγγεγραμμένη στο Κτηματικό Μητρώο. (iv) Την διόρθωση (τεχνικών) λαθών στις εγγραφές στο Μητρώο, ή και ακύρωση της ελαττωματικής εγγραφής.
